投资者内参丨易烊铭 虽然房地产市场调整仍在继续，但部分核心城市企稳信号已经显现。 10月26日，花旗发布长达50页的最新房地产市场展望报告称，我国房地产市场正在经历结构性转变，2027年北上深等核心城市二手房价格有望迎来实质拐点，并预计全年二手房交易额升至7.7万亿元、占住宅销售的58%，新房供给则延续结构性收缩，市场从“新房主导”转向“存量二手房为主”，并进入区域深度分化阶段。 二手房成市场“锚点”，明年销售占比或达58% 花旗预计，我国整体住房需求将保持韧性，2027年总需求量约为13亿平方米，其中，新建住宅销售的结构性萎缩将由二手房交易所抵消。 截至2026年，我国二手房交易面积已占全国商品住宅交易的一半，买方偏好二手房的原因包括：价格由市场供需决定、议价空间透明，且无预售延期或交付风险，社区品质、配套和房屋状况均可实地确认等。 花旗看好我国二手房市场交易的回暖，并预测，2027年二手房交易额将同比增长3%至7.7万亿元，占住宅总销售金额的58%；二手房交易面积占比也将同步提升至55%。 价格方面，一线核心城市已率先出现止跌走稳信号。花旗提供的数据显示，2026年9月，上海二手房价格已同比转为正增长0.8%，北京、深圳同比跌幅分别收窄至-2.5%和-1.5%。 不过，花旗同时强调，一线城市二手房价格较此前峰值仍低37%-44%，当前应视为“早期企稳”信号而非全面价格上行周期。 五大供需变化支撑核心城市价格拐点 花旗认为，北上深等一线核心城市2027年价格拐点主要源于五项正在发生的供需变化。 1、高换手率消化历史卖压。2021-2024年，36城二手房成交量相当于2017-2024年投资性购房总量的74%，其中北京换手率达220%，杭州151%，上海134%，深圳123%。投资盘逐步转换为自住买方，持有成本与市场现价接轨，降低了价格回升后解套抛售的压力。 2、挂牌量见顶回落。截至2026年10月26日，39个重点城市二手房挂牌量较2025年底下降3%至453万套，一线城市降至63万套，较2025年3月峰值75万套回落16%；上海下降19%，北京降幅15%。挂牌去化周期缩短至19个月，一线城市仅9个月。 3、租金止跌回升。2026年以来上海租金累计上涨4.5%，深圳上涨1.1%，反映真实居住需求回流，并提升房屋持有价值。 4、居民储蓄创新高。截至2026年9月，居民储蓄余额达175万亿元，同比增长7%，表明潜在购买力充沛，但主要受制于对房价走势的观望态度。 5、人口持续流入核心城市。2022-2025年，26个重点城市常住人口合计增加420万人，深圳、合肥、广州、杭州等城市增长显著，为住宅需求提供基本盘。 新房供给结构性收缩，2027年销售或降11% 与二手房企稳相对应，新房市场正经历供给侧大幅收缩。 花旗预计，2027年全国住宅新开工面积同比下降20.5%，竣工面积下降22%，均回落至约2.5亿平方米，相当于2000-2002年水平。 同时，由于现金转化周期延长及内部收益率降低带来的制约，土地成交面积预计再降33%，回到2005年水平。 新房销售方面，2027年全国新房销售金额预计同比下降11%至6.4万亿元，其中住宅销售5.6万亿元、面积5.61亿平方米。 库存方面，2026年9月80城新房库存面积同比下降6%，较2014-2015年峰值低18%；一线城市新房库存去化周期为22个月，相对约24个月的建设周期已“不算高”，但三四线城市库存去化周期仍达48个月，压力集中在低线城市。 花旗特别指出，随着房地产对GDP的贡献预计在2027年降至8%（2014年峰值为32%）、土地出让金占地方财政收入比重降至16%、房地产贷款占总贷款比例降至18%（20年来最低水平），行业系统性风险已大幅释放降低。 因此，政策逻辑已从过往“全面刺激”转为“托底防线”与预期修复，包括房贷利息补贴、地方执行灵活性精准措施，同时推动现房销售等新发展模式，终结高杠杆、高周转的房地产传统旧模式。 #花旗#房地产#二手房 风险提示：本文为内容资讯，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。 特别